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                  房企償債高峰將至,躺平還是再掙扎一下?

                  發布時間:2022-06-18人氣:123

                  曾經風光無限,吃盡了時代紅利的一眾房企,一年間倒下過半。

                  6月13日,四川房企領地披露一筆美元債交換要約。加之早前爆雷的藍光,川系上市房企集體告急。

                  見微知著,全國各地的民營房企,除卻龍湖、碧桂園等極少數之外,均深陷流動性危機之中,不少房企為避免實質性違約而進行展期、交換要約等措施短暫續命。但融資問題未實質解決,可以預見的是項目停工、欠薪裁員、銷售停滯,進入惡性循環。

                  新的融資渠道并未完全向民營房企開放,新房銷售市場仍在下行,新的償債高峰卻已經悄然而至。

                  據市場機構克而瑞地產研究中心統計, 6月至7月,200家核心房企境內外債務到期規模約1755億元,約占下半年到期量的61%。其中民營房企還債壓力尤甚,近兩月整體到期債務約1178億元,占總規模的67%。

                  展期,變相展期,二次展期

                  在此情形下,各大房企不得不各顯神通,展期和交換要約成為最常見招式之一。

                  近日,剛剛接替恒大TOP3席位不久、銷售規模超5000億元的民營房企融創中國一筆6月13日到期的境內債“16融創05”展期方案獲持有人表決通過。該筆債券發行規模23億元,余額為14.4億元,當期票面利率7%。

                  按照最終展期方案,該債券于原到期日一次性兌付當期利息;本金展期兩年至2024年6月13日,每半年兌付一次,兌付比例分別是10%、15%、20%、55%;展期期間,新增利息將利隨本清。融創還以海南三亞融創海棠灣項目公司股權質押增信。

                  據中金公司日前統計報告,2022年前五個月,房地產已展期境內債共22筆。若將時間線再向前推半年,則展期境內債則達46筆,其中延遲一年及以內兌付的占65%。

                  此外,亦有不少房企展期條件無法通過,向投資人提出交換要約,即以現有票據交換為新發行票據,調整付息間隔即票面利率,以達到變相展期目的。

                  克而瑞數據顯示,截至6月初,房企今年共新增發行了26筆美元債券,其中16筆為要約交換,占比61.5%。

                  就在領地之前不久,大唐地產剛剛完成一筆票面利率12.50%,本金2.83億美元的境外債交換要約;再如更早之前的正榮地產,一口氣被接納了5筆票據交換要約,發行本金總額7.29億美元。

                  有行業人士向觀察者網指出,投資人同意展期或交換要約,實際上也是無奈之舉。房企巨額債務壓力下,優質資產大都處于抵押狀態,如強行向法院申請破產清算,最終費時費力,且收效甚微;而投資人對展期能夠提高容忍度,亦表示其更愿意抱著共克時艱心態,相信市場和企業。

                  需要指出的是,上述人士補充道,行業銷售并無明顯回暖跡象,房企現金流遲遲得不到改善,這一輪償債高峰壓力之下,恐將有更多房企加入展期之列,而此前已展期的債券仍不可避免出現實質性違約或二次展期,在這樣的背景下,投資人容忍度將會降低。

                  一手引戰投,一手賣資產

                  盡管展期可“以時間換空間”,為企業續命,但假如房企就此“躺平”,一心靜待市場回暖,恐會徹底惹怒債權人,加速自身消亡。

                  事實上,絕大多數出險房企也都在盡力為“自救”而忙碌。

                  典型的自救措施無外乎積極引入國企等戰略投資人、變賣旗下優質資產以及與債權人協商謀求重組債務。

                  首先,“引戰”似乎是最直接幫助企業走出困境的辦法,特別是引入國資。但同時也是最難的,背調、入股比例、標的價格協商等無不需要耗費大量時間與人力,且缺錢的房企太多了,先救哪家、后救哪家、不救哪家都是問題。

                  幾乎所有爆雷房企的應對方案中,都會有一句“正在積極接洽、引入戰略投資人”,但截至目前,成功落地的僅有華南城和建業兩家。

                  5月16日,華南城公告稱,特區建發認購事項正式完成,公司向特區建設發展控股有限公司(特區建發間接持有的全資子公司)發行及配發33.5億股新股份,認購事項所有先決條件均已達成,華南城已收到特區建發支付的相關款項。

                  這意味著,深圳市屬國資企業特區建發正式成為華南城單一*股東。

                  6月1日晚間,河南*的開發商建業地產亦傳出喜訊。河南省政府旗下河南省鐵路建設投資集團子公司擬受讓建業8.6億股公司股份,占公司全部已發行股本的29.01%,一舉成為僅次于胡葆森的二股東,代價為*每股0.8港元,較6月1日收盤價溢價約23.1%。

                  同時,還將認購建業發行的本金不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

                  其他如粵系的奧園、渝系的金科等,盡管不斷有國資洽談入場的消息傳出,但結局如何還是未知數。

                  其次,房地產作為重資產行業代表,賣資產也是企業自救的常用手段。

                  據不完全統計,截至6月中旬,北京、上海、重慶等產權交易所房地產項目公司股權掛牌明顯增長,疊加上市房企公告,項目公司股權轉讓的數量達到了66個,其中上市房企共發布20余筆子公司股權轉讓公告,涉及交易總價超170億元。

                  此外,一直被房企視作未來出路的物業板塊,還未享受到所謂的“管理紅利”,就被紛紛堆上貨架。

                  僅2022年就已有禹洲、中南、中梁、佳源等至少4家規模房企出售物業公司,涉及交易總價約67億元。加之去年藍光、富力、當代等企業,物業似乎成為房企遭遇現金流危機時不得不斷掉的“臂膀”。

                  行業受到多重因素疊加影響

                  盡管一眾房企忙于“自救”,但這場整個行業的流動性危機,所帶來的項目爛尾、員工降薪甚至失業、投資者血本無歸等等傷痛一時難以撫平。

                  有不少觀點認為,目前全國范圍內國資洽談入股民營房企事宜都在進行中,河南國資委之所以后發先至,果斷出手接盤建業,很大程度上與鄭州等地高頻觸發爛尾事項有關。

                  即便如此,建業之后,仍有如正商、康橋、永威、綠都等眾多中小房企等待救援。

                  無獨有偶,近期關于西安、長沙等多個二線城市爛尾樓頻發的消息都甚囂塵上。

                  值得注意的是,從房企出險后的表現來看,還有不少魚目混珠者。

                  有房企人士向觀察者網指出,不少已獲展期企業,僅僅高調宣稱“保交付”,卻不愿意折價賣子,或讓出企業控股權引戰,就是想以拖待變,期望行業回暖時能全身而退,實則與“躺平”無異。

                  業內有聲音表示,此輪行業危機主要因為經濟整體下行,政府調控收緊,擬或是疫情反復等外部因素。不過更多人認為,究其根本是房企自身不夠“健康”,導致多重因素疊加在一起,才令企業陷入負面循環。

                  要知道,此前行業高周轉模式下,房企的開發邏輯是只拿10%的啟動資金,其余90%都是負債,開工后工程款為供應商墊付,待到項目四證齊全之后,再向銀行申請開發貸,替換掉前融資金。拿到地后,迅速開發完成,再去拿下一塊地,雪球越滾越大。

                  在此情況下,房企進入借錢、拿地、再借錢、再拿地的循環中,也就自然形成了債務驅動、資本為王、追求規模、追求速度的賺快錢模式。

                  因此,有分析人士向觀察者網表示,目前無論是預售資金監管制度,還是提高房企保證金、強制要求房企只能以自有資金拿地等制度安排,看似在加速行業危機,逼迫房企自救,但從長遠來看,實則是意在出清風險,待渡過樓市下行周期,將大大有利于未來行業健康發展。

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