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                  低迷的樓市,火爆的豪宅,分化的原因引人深思

                  發布時間:2022-06-18人氣:123

                  房地產市場總體依然低迷。6月15日國家統計局發布的數據顯示,今年前5月全國商品房總銷售額同比下降31.5%。

                  下行的市場中,普通剛需住宅與豪宅,卻走出了截然不同的行情。一邊是普遍打折、“救市”政策頻出但遲遲不見效;另一邊是任性篩客、大設門檻卻開盤“日光”。

                  上海4月至5月全域靜態管控,新房銷售活動一度停擺,但6月認購重啟后,入市的8個單價超10萬元/平方米項目均備受熱捧,豪宅購房者感受到了“一房難求”,他們比剛需置業者更加焦慮。

                  根據房地產研究機構克而瑞的數據,今年前4月,上海、杭州、合肥共計成交高端住宅6123套,上海單價10萬元/平方米以上住宅共計成交2708套,創近年來新高。長三角以外,北京、廣州、深圳、武漢等一二線城市的*板塊高端項目也不乏日光盤,許多有錢人懷揣上千萬元卻在搖號中鎩羽而歸。

                  豪宅成交為何能在當前慘淡樓市中走出“逆行情”?根據萊坊國際等機構的報告,近年來無論是在全球還是具體到中國,高凈值人群數量都在大幅度增加,全球房地產資產價格也水漲船高,越來越多的私人資本涌入房地產,萊坊國際調研稱有23%的超高凈值人士計劃在2022年投資房地產。任澤平團隊近期報告中稱,財富“馬太效應”顯現,中國高凈值人群不僅數量增長快,而且在資產配置中十分偏好房地產。

                  豪宅客戶遭遇“挑客”

                  今年3月下旬以來,長三角受疫情所困,房地產市場近乎全面熄火,上海樓市停擺,周邊城市全面承壓。

                  6月起,上海終于恢復新房銷售活動,一口氣上架46個新樓盤,共計超過1.3萬套房源。過去,在同一樓市周期內,長三角樓市總是更早啟動,因此被認為是全國樓市的“晴雨表”,而上海作為長三角核心,對周圍城市更是能產生漣漪般的影響。

                  6月13日,上海部分樓盤已經率先開啟了認購,不少剛需購房者反映,本批次新房供應充足、入圍比放寬,許多項目銷售人員告訴客戶大概率不會觸發積分,感覺買新房比之前容易了。

                  但對于那些瞄準“單價10萬+”豪宅樓盤的購房者來說,想順利買一套房子絕非易事。

                  13日是北外灘新盤虹璽認購首日,已經關注該盤許久的購房者張盼(化名)當日卻突然被銷售人員告知,首付七成才可認購。

                  “萬萬沒想到這時候樓盤竟然挑客了,之前這個盤在蓄客階段時做過一場直播,那時我問銷售對首付和貸款有什么限制,銷售回答沒有特殊要求,只需要收入流水覆蓋兩倍月供金額即可?!睆埮胃嬖V*財經,他買的是首套房,按照規定只需三成五的首付,去年他也曾幾次參與上海市中心區域熱門樓盤搖號,最終都沒搖上,這次他對第二批次新房開售寄予了很大期望。

                  相關資料顯示,該盤位于熱門板塊虹口北外灘,本批次推出379套房源,均價12.15萬/平方米,總價在千萬級別。4月下旬該盤曾開啟線上認購,意向登記情況良好,三天就認購了770組,認購率達到203%。

                  “當樓盤發現意向客戶過多后,就會挑選客戶,暗中勸退低首付比例客戶,主要目的是提高回款率、加速資金回籠,當然*的就是全款客戶?!币晃蝗A東房地產營銷人士對記者表示。

                  “我是首套首貸的剛需客戶,樓盤竟然設置首付七成的門檻,銷售人員對此無法給出合理合法的解釋,只是告知我‘肯定貸不足’?!睆埮握f,他已經將事情投訴至政府相關部門處。

                  同樣一直在核心區域豪宅盤里“打新”的康洪(化名)則盯上了第二批次新房中的蘇河世紀樓盤,該盤地理位置優越,毗鄰四行倉庫和靜安大悅城(000031),擁有蘇河畔一線濱水景觀??岛槭种杏星f現金,屬于持幣待購“全款族”,但他也不能完全放心,原因是最近盛傳蘇河世紀會推出“裝修包”,銷售人員對此說法既沒承認、也沒否認。

                  “已經有至少五六個賣房公眾號說,這個樓盤會附加裝修包,現在過會價格是13.3萬/平方米,而真正的購房落地價格可能會超過14萬/平方米?!笨岛楸硎?。

                  另一位關注該樓盤的購房者也對記者表示:“據說有裝修包,70萬-100萬,銷售現在口風很緊?!?/p>

                  但康洪對記者表示,即便最終該樓盤正式公布裝修包價格,只要在能力范圍內,自己還是會默默接受,但求能搖到房子成功上車。

                  在許多郊區樓盤已經宣布不觸發積分之時,這些核心區域豪宅盤還能“任性”挑客,可見其搶手程度。研究機構克而瑞表示,上海雖然4-5月因疫情原因全域靜態管控,但6月新房認購重啟后,入市的8個單價10萬元/平方米以上項目均備受熱捧。

                  房企董事長“搶房”敗北

                  不止是在上海,長三角的多個核心城市在經歷二季度疫情反復影響后,豪宅市場和普通住宅市場走出了完全不同的分化曲線。

                  根據克而瑞數據,若以上海單價10萬元/平方米以上、杭州5萬元/平方米以上、合肥3萬元/平方米以上來定義豪宅市場,今年前4個月,上海、杭州、合肥共計成交高端住宅6123套,其中上海單價10萬元/平方米以上住宅共計成交2708套,這些數字均創近年來新高。

                  去年上海單價超10萬元/平方米的一手豪宅成交套數達到6887,為一線城市之最,創下歷史紀錄。在今年4月新房銷售活動幾乎完全停止,只是網簽消化了2月、3月簽約新房的情況下,今年前4個月的一手豪宅成交套數已達到去年總量的40%。

                  而6月新房市場開始恢復后,豪宅成交立馬開閘放水,克而瑞數據顯示,僅6月1日-9日,上??們r3000萬以上的一手豪宅成交共23套。

                  克而瑞認為,上海的高端購買力目前置業熱情旺盛、實力充裕,首付比例基本都在七成以上。比如:中企海睿濱江項目的意向客戶主要以陸家嘴(600663)從事金融行業的高收入人群為主;而融創建發蘇河望項目因積分入圍要求較低,因而80%以上都是年輕客群,父母為子女購置房產,愿意高首付以緩解子女月供壓力。

                  杭州的豪宅市場也一向火熱,盡管二手房總體已經下行許久,但核心區域的豪宅新盤卻根本不愁賣。

                  近日,杭州的濱江盛元·觀湖里開盤,共推出288套合院,吸引了788組客戶登記,該樓盤的戶均總價從1600萬—3700萬不等,首房首貸客戶凍資600萬,二套客戶凍資900萬。結果購房者們發現就連濱江集團(002244)董事長戚金興本人也是搖號大軍一員,而且*他還沒搖中,足以說明在杭州搶一套熱門豪宅有多難。

                  不久前,杭州的新世界江明月朗園項目開盤,均價超7萬元/平方米,初步登記人數超過9000,最終入圍公證搖號的家庭就達到5460戶,整體中簽率低至11%,普通家庭想入圍搖號,需要至少繳滿165個月的社保。

                  杭州業內人士告訴記者,核心區域不乏“日光盤”的同時,偏遠郊區的房子一點也賣不動,很多區域的剛需樓盤去化率低至10%左右。

                  安徽省會合肥樓市整體下行,近期頻出救市政策,但核心板塊的高端項目卻根本不缺客戶。6月16日,位于合肥濱湖區省府板塊的建發美的珺和府正式搖號,該盤均價近3萬元/平方米,共計有417組客戶搶66套房,非剛需客戶需要凍資八成首付、不低于362萬元。

                  豪宅獨立行情背后

                  長三角以外,許多一二線城市整體的樓市成交數據滑坡嚴重,但是豪宅卻走出了獨立行情。

                  以北京為例,今年5月新房、二手房住宅網簽數量同比嚴重下滑,但豪宅市場卻十分火熱,5月下旬海淀北四環的中建壹品學府公館開盤當日714套房源全部售罄,還有1924人沒搶到房,該盤單價超過10萬元/平方米。

                  5月中旬,北京海淀的一場豪宅法拍更是吸引眼球,經過117輪競拍后,該豪宅最終以1.09億元成交,單價高達36萬元/平方米。

                  在豪宅市場表現上,廣州也不甘示弱。去年,據克而瑞統計,廣州千萬級豪宅成交量*突破了2000套,創下歷史紀錄。今年僅前5個月,總價超過1000萬的豪宅成交量就達到了1177套,超越了2019年全年成交量。6月14日,廣州僑鑫匯悅臺一套*豪宅以6330萬元成交,單價達到了26.8萬元/平方米。

                  在量價齊跌、樓盤普遍打折的武漢市場,竟然也有“日光盤”。今年4月,位于武昌內環濱江的福星惠譽月亮灣壹號二期迎來*開盤,300套建面約124㎡至158㎡毛坯房源,均價超過3.2萬元/平方米,在嚴苛的認籌條件篩選下,仍有500組有效客戶進入開盤搖號環節,最終沒有懸念地實現了開盤售罄。

                  豪宅的逆行情,從根本上來說與高凈值人群的數量增長及投資偏好有關。近年來無論是全球還是中國,高凈值人群數量都在大幅度增加,全球房地產資產價格也水漲船高。

                  萊坊國際《2022年財富報告》顯示,全球范圍內超高凈值人士(凈資產在3000萬美元以上)數量在近一年內增長了9.3%,相較于一年前增加了5.2萬人。該機構還預計到2026年全球超高凈值人士的數量將進一步增長28.3%。而且,越來越多的私人資本在涌入房地產,有23%的超高凈值人士計劃在2022年投資房地產。

                  招商銀行聯合貝恩公司去年發布過《2021中國私人財富報告》,其中稱截至2020年年底,中國高凈值人群數量達到262萬人,與2018年比增加了約65萬人,年均復合增長率不斷上升,預計到2021年底全國高凈值人群數量將達約296萬人,持有可投資資產規模達96萬億元。

                  中國高凈值人群不僅數量增長快,而且在資產配置中十分偏好房地產。根據任澤平團隊的報告,2021年中國實物資產占總財富比重高達69.3%,主要是指房地產,全國住房市值達到了476萬億元,而金融資產占比僅為30.7%。2021年中國通貨及存款、理財和房地產規模占居民總資產的比重為89.6%,同期美國銀行體系和房地產的資產規模占比僅為33.1%。


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